【教學版】物業清潔項目管理實務（四）

清潔靠品質，品質部是檢查衛生的嗎？我的品質管理思路如下：

①品質部必須隸屬于公司總經理級的領導麾下，可以是副總經理，只有1人即可，權限是能調動公司任何部門的人和資源去稽核項目的人事和財務；

②提前告知項目部品質部相關人去項目的時間及工作內容；

③品質部組織項目碰頭會后，人事專員（勞動關系、考勤、調薪、保險、加班、臺賬等）和財務專員（財務管理、稅收、相關規費等）分別就相關工作進行稽查審核；

④通過稽核，將發現的問題進行匯總，再次舉行碰頭會；

⑤以培訓的形式對項目管理存在的問題進行修正、督促落實；

最后會發現，這樣的品質工作才是治本的方法，而平時的衛生檢查只是一個治標的過程。

5S管理在中國普遍應用；更是成為清潔行業里衛生品質管理的經典法則。清潔也是服務行業：

①形象禮儀、微笑服務等也是清潔品質之一；

②隨著業主單位管理越來越精細，常見崗位優化逐漸被取消，通過減少人工成本而提高利潤的方法不再應用，利潤越來越薄，所以節約被行業越來越重視；

③一線員工大齡化，安全防范壓力大，做的已經很好了，對于年老一線工人的安全事故依然難以控制；上面內容就是增加的3S內容；

④對清潔行業而言，但凡重視培訓的企業，其項目管理乃至品質管理都相對好，而上述所有的管理行為都需要經過培訓過程落地。所以在清潔行業培訓工作是一項持之以恒的重要工作，最后的一個Study是實現所有管理行為的核心。

①上圖描述四種方法嚴格意義上并不適合清潔企業。主要是絕大多數清潔企業基本上崗位相對固定。把品質考評放在考評人的第一位，因為它是所有考評行為的結果體現，和“態度決定一切”是一個道理；

②屬于人的行為考評范疇，在正常情況下可采取行為觀察法判定職工行動力，甄別優秀人員還需要“關鍵事件法”；

③清潔企業最常見的效果考評是“直接指標法”，就單一事件用單一指標去核定，“績效標準法”做用于中層管理者，高層管理者則強調“目標管理法”。

清潔行業講究的是“成本效益原則”，在此原則下，追求經濟效益強調節約，所有的管理結構都是“直線型”的；

行業里很少有企業愿意在人事管理占用成本，基本上是越簡單越好，故而行業里考核基本上不存在。上圖內容是一個簡單的考核表：

①總經理采用“年終目標”考評；

②高管和經理級強調管理“情商”；

③主管職員和職工以服從性為主。

案例直述

案例直述內容

俗話說“理論源于實踐，又指導實踐”，管理學術中有太多的管理理論、定律、原理與發則，我們不妨一用；

①PEST分析法適合做戰略分析和決策；

②SWOT法適合高層做決策管理；

③5W2H幾何分析法則是管理者必備。給我們提供了一套思考的方法，在管理工作中對目標計劃進行分解和進行決策的思維程序。它對要解決問題的目的、對象、地點、時間、人員和方法提出一系列的詢問，并尋求解決問題的答案，簡單高效；

④PDCA戴明環是一個螺旋式上升的循環過程，不斷循環，不斷進步，建議作為個人行為管理的工具，分為4個方面：（1）找問題、分析原因、找主要因素、定計劃；（2）計劃實施；（3）結果評估；（4）改進、定新計劃。

案例直述

圖中是2臺筆記本的桌面，分別是辦公和宿舍用的電腦。

通過在桌面上刻意的分區，便于在不同區域找到自己對應的工作事務；

平時使用云盤辦公，只要有網絡就可以把所有的工作內容通過電腦或手機關聯起來，是一個好方法；

超鏈接“三個好的管理方法”就是關于“5W2H\PDCA\PEST法”的描述。

使用合適自己的方法可以讓自己在“心態調整、目標管理、時間控制、學習提高及行動力”上有規可循。

（詳細內容在后續的附件中描述）

垃圾分類很火，各地對于如何進行垃圾分類都有自己的試點嘗試，編者認為，無論采取哪種商業模式去試點或嘗試，應該遵循“一聽三響”原則；

①一切本著“實事求是，從實際出發”的原則，因地域條件不同。別處的經驗只能參考，不可復制；

②政府履行“為人民服務”行為，在實施垃圾分類政策時，對當地環境肯定要經過專家調研、論證、甚至試點后才會頒布“辦法”。這本身就是一個嚴謹的過程；

③垃圾分類不開百姓，很多村鎮在實施試點時，首先要考慮當地民眾的基本組成、職業特征、年齡結構及當地其他生活配套，再決定采取哪一種形式推廣；

④“看菜吃飯，量體裁衣，在什么山頭唱什么歌”從項目實際出發。

①上海保潔經驗。垃圾分為干垃圾、濕垃圾、有害垃圾及可回收物。從便利市民投放、便于實現垃圾分類實效的角度出發，按照統一的分類標準，考慮不同場所各類垃圾產生量、產生頻率以及垃圾投放與收集點的差異，進行合理配置；

②廣州保潔經驗。垃圾分為可回收、餐廚、有害垃圾及其他。強調的是領導重視、加強宣傳；政府引導、促進參與；打造樣板、完善末端；用《廣州生活垃圾分類制度規范體系》（一核心、兩重點、四改變）促使廣州垃圾分類落到實處；

③深圳保潔經驗。深圳生活垃圾按照四分類標準分類，分為可回收、廚余垃圾、有害垃圾及其他。生活垃圾分類3.0模式“集中設置分類投放點＋定時督導”模式。日2400噸生活垃圾，通過分流分類處理11%，分類減量2.5%，其余全部區內焚燒，實現垃圾零填埋。

垃圾分類及清運一般會通過清潔企業去運營，企業是要講利潤的，如何在垃圾分類及處置中定價？

①垃圾清運至處置場（填埋場、焚燒廠等），政府會按照清運的噸數付費，清運費也如此，如果垃圾分類服務包含清運及處置，則按噸數所付的費用就是收入，考慮到基本運營成本，需要對基本噸數有一個保底數字，即能保障正利潤的界限數值；

②在每日垃圾噸位數值基本相同的情況下，在保底正利潤前提下，需要有一個保底價位，即單價保底。

應急處理程序就是一個過程。

①成立領導小組，結合項目和業主需求將應急行為進行分類，須注意的是領導小組的管理層級一定要符合公司的管理層級，這樣應急管理和公司正常管理一致，應急管理才會順暢；

②在程序方案中涉及到人、硬件、流程及后續處理要求的文字描述；

③演練是應急管理不可缺少的環節，只有通過演練才能發現預案中存在的不足，便于完善；

④在充分演練的基礎上，找出各部門在配合上的不足，就實際演練中出現的不可預見的事情進行分析，并將之完善到預案中；

⑤采取“三不放過”原則，對于任何應急結果，都要做到結果有處置、相關人員有教育、責任人有獎懲，并將“三不放過”內容進行交底。

①數建筑物使用的材料都含有一定的可溶性游離鹽、堿，如鎂、鉀、鈉、鈣等金屬鹽類合物，外界的鹽分也會隨同雨水流淌被帶入建筑物的外墻體內；

②大氣中的各種有害氣體，在大氣條件下遇水會形成硫酸、碳酸或硝酸，對堿性無機材料裝飾的建筑物外墻面會產生腐蝕作用，會加劇鋁合金材料裝飾的建筑物外墻面的腐蝕程度；

③暴雨和風沙都會對建筑物外墻裝飾面產生沖刷、磨損作用；

④塵埃顆粒與建筑物外墻面接觸時，由于各自的電荷極性不同，會產生吸引力，幕墻玻璃上的灰塵、污垢就是靜電吸引力的結果，在惡劣條件下，釉面磚也能被嚴重污染；

①必須正確選用清潔劑（酸性、堿性及溶劑）；

②必須調制適當的濃度（按說明書中要求的稀釋比例稀釋）；

③必要時用溫水稀釋（市場上銷售的清潔劑，一般在常溫下即可以發揮作用，但如果使用40℃左右的溫水，效果將更好）；

④作業后必須擦洗干凈；

⑤必須注意勞動保護（作業時應戴上防護手套。萬一沾在皮膚上或濺入眼內，應立即用大量清水沖洗干凈）；

⑥嚴禁使用有毒有害清潔劑（短期內具有較好的去污除銹作用，但它嚴重污染了環境，對人體、對墻面、對被濺到的物體均產生極大的腐蝕和損害）。

①一般情況是，風力應小于４級，天氣下雨、下雪、有霧、能見度差以及高溫（35℃以上）或低溫（5℃以下）等，都不適宜進行外墻清洗；

②18-38歲，血壓正常，視力良好，無恐高癥，須經過專門的培訓，取得國家勞動部門核發的高空作業證書，禁止無證上崗；

③外墻清潔的設備必須處于良好的工作狀態，吊籃必須定期檢查保養，每次工作前必須對鋼絲繩、傳動部位和保險裝置進行檢查，發現故障或原因不明的不正?，F象應停止使用。用吊板工作的也應對吊繩、吊板等固定用具進行認真檢查，凡吊繩有發毛、部分絲股斷裂等現象應立即更換新繩。

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